商舖租賃需要注意哪些問題--設計之家

商舖租賃需要注意哪些問題

商舖租賃需要注意哪些問題
伴隨著房地產市場的發展和商業經營活動的日趨活躍，越來越多的普通市民參與到商舖租賃和商業經營活動中來。在此過程中，難免會因為專業知識和業務不熟而發生一些糾紛。筆者結合自己多年的從業經驗，總結了商舖租賃中需要注意的幾大問題，供大家參考。
權屬調查
在承租商舖之前，應當到該商舖所在的區（縣）房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重要信息：一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質，方可承租作為商舖使用，否則將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。二是房屋權利人，確保與房屋權利人或者其他權利人簽署租賃合同。三是房屋是否已經存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而使得新承租人的租賃關係無法對抗第三者，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
免租裝修期
在商舖租賃中，免租裝修期經常會出現在合同中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，只免除租金，實際使用房屋所產生的水費和電費等還需要按合同約定承擔。
租賃保證金
俗稱“押金”，主要用於抵沖承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商舖相對應的電費、電話費和物業管理費等比較高，因此押金比例也要適當高一些。另外需要注意的是，如果承租人在承租過程中不斷地拖欠相關費用，押金抵扣不夠怎麼辦？這可以在合同中約定補足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付押金；如果經出租人通知後一定時間內未補足的話，出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。
稅費承擔
按照有關法律、法規、規章及其他規範性文件的規定，出租或轉租商舖的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費。
出租人：營業稅及附加，租金×5.55%。房產稅，租金×12%。個人所得稅，所得部分×20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800 元）。印花稅，租金×0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算）。土地使用稅，按房屋地段每平方米徵收，具體以代徵機關實際徵收為準。
轉租人：營業稅及附加，轉租收入×5.55%。印花稅，轉租租金×0.1%。
在具體實踐中，商舖租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準只是法定徵收標準。不同區域或許存有不同的徵收方法，具體可在簽訂商舖合同前諮詢實際代徵網點的工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人。此時，無論出租人或承租人都應當清楚商舖租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代徵網點短期內較低的稅率所迷惑。
營業執照
承租商舖的目的在於開展商業經營活動，而其首要條件就是必須合法取得營業執照。因此在簽訂商舖租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：一是原有租賃登記信息沒有註銷的，將會導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照；二是商舖上原本已經註冊了營業執照，而該營業登記信息沒有註銷或者遷移的，將會導致在同一個商舖上無法再次註冊新的營業執照；三是房屋類型不是商業用房的，無法進行商業經營活動，導致無法註冊營業執照；四是涉及特種經營行業（如娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛生和環保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛生許可證等證件後，方可取得營業執照；五是因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照的。
對於上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設定為出租人義務，並給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任。上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時，可以無責任解除合同。
裝修添附
在商舖租賃中，往往需要花費大額資金用於鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應當注意幾個問題：一是明確約定出租人是否同意承租人對商舖進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特別的改建和搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告和店招的位置也可約定清楚。二是解除合同的違約責任，違約金通常會約定等同於押金，數額不高，一般還不及承租人的裝修損失。因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。三是明確租賃期滿時，裝修和添附設施的處置方式。
水、電、電話線等
因商舖經營的特殊性，對於水、電和電話線等均可能有特殊的需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素的影響。建議在承租商舖前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及涉及的相關費用，並在合同中明確約定相關內容，以及無法滿足正常需求的情形下，承租人免責解除合同的權利。
租賃登記
租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；二是經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。因此，建議及時赴該商舖所在地的區（縣）房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。
轉租問題
在商舖市場中經常會遇見許多二房東或三房東，這其中就存在轉租的問題。俗稱的“轉租”，其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式，即轉租和承租權轉讓。按照法律規定，轉租是指上手租賃關係不解除，本手在此建立租賃關係；而承租權轉讓是指新承租人直接替代原承租人與出租人（業主）建立租賃關係。
在這兩種形式下，需要注意以下幾個問題：一是轉租必須取得出租人的書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重簽新的租賃合同，也需要徵得出租人的同意。二是原承租人往往會向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等。這筆費用不屬於法定承租人應承擔的費用，但法律上也沒有明確禁止。因此，只要雙方當時協商同意的，就會受到法律保護。建議承租人在支付這筆費用時，應當考慮分批分次並與轉租或承租權轉讓的各個環節結合起來支付，以此降低資金風險，還可考慮將營業執照辦理成功與否作為該筆費用退還或解除的條件。
買賣與租賃
許多承租人經常擔心承租商舖後，業主將商舖出售了怎麼辦？其實，承租人完全無需擔心這種風險，因為法律對於承租人賦予了兩重特殊保護：一是出租人在出售商舖時，承租人享有同等條件下的優先購買權，即若承租人在等同於其他購買人的條件下主張購買該商舖的，則業主必須將該商舖出售給承租人，以此保障承租人的使用利益。二是即使承租人不想購買該承租商舖的，業主出售後，新的業主也應當繼續履行租賃合同，否則，新業主將承擔租賃合同中的違約責任。
其他注意事項
在承租商舖前，需要了解該商舖的商業規劃和有關政策等。如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力和財力的損失。在無法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。

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Post by designhk 發表於 2008/1/3 下午 12:14:33

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